¿Puedo dividir un local en dos? Todo lo que necesitas saber (y evitar problemas)

Hay quien compra un local pensando en montar un negocio.
Y luego, con el tiempo, se da cuenta de que no necesita tanto.
O que le sale más rentable alquilar una parte.
O que quiere vender la mitad para recuperar inversión.
O simplemente, que le interesa sacarle más partido al espacio.

Y entonces surge la pregunta:
¿Se puede dividir un local en dos?
La respuesta rápida es: sí, se puede.
La respuesta real es: sí, pero cuidado.
Porque esto no es mover un tabique y poner una puerta.
Esto va de urbanismo, de legalidad, de catastro y, sobre todo, de no meter la pata.

El error más común en reforma y división de un local: hacerlo "por dentro"… y olvidarte del "papel"

Hay muchos locales que se “dividen” en la práctica: se hace una obra interna, se genera una nueva entrada, se alquila a otra persona…
Y parece que todo va bien… hasta que pasa algo.

Hasta que el Ayuntamiento llama.
Hasta que hay un problema con la comunidad.
Hasta que quieres vender y te piden los papeles.
Hasta que el seguro te dice que no cubre.

Porque legalmente, el local sigue siendo uno solo.
Aunque tú hayas hecho la obra.
Aunque le hayas puesto otra puerta.
Aunque cada inquilino tenga su contrato.

Y eso es un lío.
De los que luego cuestan dinero y disgustos.

¿Qué necesito para dividir legalmente un local?

Aquí va la lista, sin tecnicismos ni vueltas:

✅ 1. Proyecto técnico

Sí, necesitas a un arquitecto técnico que te diga si es viable.
Que haga planos.
Que compruebe que cada nuevo local cumple normativa.
Y que lo firme.

✅ 2. Licencia urbanística

Dependiendo del municipio, es obligatorio pedir licencia de obra para segregar un local.
Y no, no es un trámite menor.
Te van a pedir planos, memoria, tasas y paciencia.

✅ 3. Comunidad de propietarios

Si el local forma parte de una comunidad, puede que necesites su aprobación.
Porque vas a modificar accesos, instalaciones, metros...
Y si no hay acta de aprobación, cuidado.

✅ 4. Registro de la propiedad y catastro

Cuando termines, tendrás que hacer escritura nueva.
Inscribir los dos nuevos locales.
Y pedir al catastro que actualice los datos.
Esto no es inmediato. Pero es obligatorio.

¿Y si no lo hago legalmente?

Puedes tener suerte…
O puedes tener problemas con:

• El Ayuntamiento (multas y orden de restablecimiento)

• El Registro (no puedes vender ni alquilar legalmente)

• Hacienda (repercusión fiscal por doble uso no declarado)

• El seguro (puede no cubrir sin división legal)

• El comprador (te echa atrás la operación)

Vamos, que el riesgo no compensa.

¿Y si no sé por dónde empezar?

Entonces empieza bien: pregunta a alguien que sepa.

Yo he gestionado múltiples divisiones de locales.
Sé lo que se puede, lo que no, y lo que parece que se puede pero luego es un marrón.
Conozco los procedimientos.
Sé hablar con el Ayuntamiento.
Sé lo que va a pasar antes de que pase.

Así que si estás pensando en dividir un local, escríbeme.
No cuando ya esté hecho y haya que arreglar el lío.
No cuando venga el técnico municipal a paralizarte todo.
No cuando tengas al comprador esperando.

Hazlo ahora.

Porque cuando se hace bien, se hace fácil.